台爭自動機診所

春假前後，臉書好友紛紛用日本各地「櫻吹雪」的美照洗版，赴日旅遊已成為最受歡迎的全民休閒活動。尤其2012年安倍三箭首先以日圓貶值為號召，等於一舉壯大外幣的購買力，各種主題旅遊更是絡繹於途。根據日本國家旅遊局的統計，去年訪日遊客人數，台灣領先各國，貢獻最多。但旅遊、消費之外，赴日購屋置產是否是個好選擇，值得商榷。

鼓吹投資日本房產市場的人，多半訴求文化親近、租金投報高而穩定、建設到位、治安良好，而安倍新政及2020年東京奧運更有讓日本脫離「失落的20年」之態勢。加以台灣房價來到歷史高點，但日本房價卻處於20年低點，頗有「居高思危」、「逢低買進」的對比。然而，從來沒有人願意把完整的市場圖像說明白，更沒有人從動態的角度來談投資的風險，這種報喜不報憂的做法，恐怕快紙包不住火。

評估任何投資行為都須以理性數字為基礎，以成交量變化來看，台灣這兩年固然陷入谷底，而日本雖有2020東京奧運造勢，但成交狀況卻出人意外地黯淡。根據日本國土交通省統計，日本全國去年新屋成交量為8.3萬戶，較前年衰退21.0%，且為2009年金融海嘯後新低，甚至不到1994年18.8萬的一半，並沒有消費稅刺激或奧運商機帶來的興奮感。另外，根據財團法人東日本不動產流通機構統計，東京首都圈中古屋（含住宅大樓及透天別墅）去年成交4.5萬戶，也年減7.5%。所謂的市場榮景，恐怕是兩岸三地華人一頭熱。

最近一篇「29歲美女部落客擁有六間房」的新聞，被網友傳為「神話」，也讓「張辰瑜」的名字頓時成了熱門關鍵字，然而張辰瑜在接受《好房News》專訪時透露，那是媒體計算時的誤解，因為她在新竹有兩間房，其中一間是老公寓改成五間套房，所以才會有六間房的說法，另外她最近又在高雄買下一間預售屋，因此嚴格來說，她現在共有三間房！

不過對許多29歲的人來說，能擁有三間房的確是個「神話」，到底她是如何辦到的呢？張辰瑜說：「我會存下第一桶金，都是因為負債的緣故！」當初她大學畢業時身上還扛著60萬的助學貸款要還，她算了算，以她設計科系畢業，出去當設計助理月薪不到二萬元，加上每月房租與生活開銷，至少要花10年才還得完。 為了不想過負債人生，她開始一天打四份工，包括白天在藥房當工讀生、經營兩性部落格、幫朋友做網路行銷，還有當出版社特約編輯，終於在半年內還清了助學貸款。後來，因為她以暱稱「薇薇」經營的兩性部落格突破2500萬人次，讓她發覺網路行銷的可行性，並自創品牌商品，透過網路經營獲利，讓她在25歲存下第一桶金，買下了人生第一間房。 因為在新竹讀大學，所以第一間房買在新竹市區附近，四年前以400萬買下20多坪的大樓，兩房一廳格局，並以月租一萬五千元租出去。而她自己則是向朋友租屋，月租6000元租下三層樓透天，又把其中一間房以4500元租出去，等於一個月只付1500元房租，而且包水電，超級划算！

想要有源源不絕的租客，除了選擇地段佳的物件，房屋內部也是必勝關鍵之一！包租公律師蔡志雄就說，房屋出租勢必要經過適度的布置及美化，無須過度奢華，只要營造出舒適溫馨的氛圍，便可擄獲房客的心。

1. 裝修自己來　系統家具壓成本 蔡志雄接受《蘋果日報》採訪時表示，找室內設計師裝修房屋所費不貲，而且工期也長，與其如此，他建議民眾可自行前往大型家具用品店，購買系統家具，便宜又好看，若要壓低出租投資成本，簡單的裝修和布置，還是自己動手DIY最划算。

2. 創造更多收納空間　掀床、多合一家具是首選 房市專家邱愛莉說，套房使用空間小，若能在有限空間內創造出更多使用空間，想必很難有房客不心動，他建議房東可以購買收納性強及多功能合一的家具，例如兼具床鋪和收納功能的掀床，或是將電腦桌及餐桌合併在一起的桌子。

國內房市反轉態勢越來越明顯，不過卻有業者、投資客現在還公開鼓勵民眾將資金投入房市，宣稱有技巧、有方法可以賺大錢。但是房價這麼高、貸款不容易，加上稅務問題重重圍住，現在有人找你想從房市賺錢，要不是傻子就是大騙子！
國內房市高點反轉似乎已經確立，實際上現在市場也已經沒有多空之爭了，因為連多頭總司令都變成空頭總司令了！顯示這波長達10年以上的多頭房市已宣告結束，過去隨便買隨便賺的時代也一去不回。 可是直到現在不論是在虛擬網路，或是實體通路上卻還是到處可見，某些業者及投資客大力鼓吹號召上一些房市投資課程，並進而誘使實際砸錢投資，漫天保證有多少多少的獲利空間，期間當然也教授一些自稱的撇步或技巧，讓人相信可以輕鬆的賺取租金報酬或是轉售的價差！ 稍稍回顧一下，過去國內房市為什麼讓很多投入的人都賺到錢呢？第一是房價低，因為價低，所以將自有資金或是銀行資金投入房市，租金報酬率都比定存高很多，對於保守的投資人是穩當的投資；第二是房價持續上漲，因此只要有自備款的人都可輕鬆的賺到轉售的價差，不管是中古屋加工轉售之價差，或是預售屋換約、紅單轉售的價差都很迷人。 但是現在的時空環境不一樣了，第一、各地方房價都來到歷史高點（除非有人真的跳樓大拍賣），現在即使老子有錢想拿錢當包租公，已經是無利可圖了，因為分子（租金）太少了，但分母（房價）太高了，怎麼算怎麼不划算，還勉強能夠創造較高租金報酬的頂加或是分割套房，現在也如市場棄嬰，沒人敢要了！此外，各縣市若真的大舉供給社會宅，更不利這些保守型的包租公們。 第二、房價已經漲不動了，房價持續上漲，或是預期可再上漲，手上的中古屋或是預售屋加價才有人接手，若是大多數的人都看空房市，不再期待房價會上漲，這時還去買房子想加價賺價差的，不是太天真就是存心不良，太天真可視為是傻子一族，存心不良就屬反過頭來想騙你錢的騙子之流。 以中古屋來看，眼下的中古屋房價也不便宜，買下再裝修總價還是十分驚人，實務上很難脫手，非常幸運的賣得掉，馬上就碰到奢侈稅的問題，乖乖去繳稅，所有利潤都歸政府了。當然此時投資客可能會教你，運用人頭或是旁門左道避開奢侈稅，但是避得了一時避不了永遠，終還是會被抓到的，避稅、逃稅方法千萬條，最後還是難逃吐錢補稅一條！ 這波也有不少投客及民眾靠預售屋賺大錢，主要還是房價續漲，換約或是搶紅單都有人當下線接手，但是現在誰還傻傻的去買預售屋（除非自住），根本不會有人接手了，更遑論過去買預售屋或是搶紅單「當時」有賺到錢的人，最近這一陣子紛紛被查稅、追稅、補稅，想想當時的意氣風發，到處炫耀，現在則是啞吧吃黃連，有苦說不出！若是不幸買到台北市去年七月後完工的精華地段預售屋，那更是讓人甩不掉、吞不下！ 想想國內房價已經這麼高，沒有低基期高租金報酬率的優勢；房價漲不動，沒有再賺價差的想像空間；利率雖還處低檔，但已不容易再從銀行搬錢投資、高槓桿操作。 更大的問題是，現在購買房地產已經被重重稅負給綁住了，奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、加強版房屋稅及未來的房地合一稅，過去在台灣買房地產偏低持有成本、偏低交易成本、高節稅效益的時代已經過去了，現在別人告訴你賺房地的一些利頭，將來都有可能被千稅萬稅給吃掉，更糟糕的是，在那之前你的本金已經被一些騙子給吃掉了！
文／張欣民
原文網址: 找你投資房市不是傻子就是騙子　此時自住才是王道 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/17967294704

房價高居不下，越來越多人寧可租房也不願當房奴，但租屋者害怕遇到惡房東，同樣房東出租也怕遇到奧房客，該如何過濾、分辨好房客，包租公律師蔡志雄就以自己的經驗分享「最愛房客」秘笈表示，通常大家對於會計較房租，以及媽寶的房客最讓人避之唯恐不及，但他認為這才是最好的房客，不僅不用擔心會被拖欠租金，屋況也不會被惡意破壞。 包租公律師蔡志雄表示，想找優質型房客，其實可以從一般人認為的計較房租與媽寶類型的租客開始篩選。

同樣身為包租公的律師蔡志雄對於挑選房客有一套辦法，他在TVBS《地球黃金線》節目上表示，一般房東都認為會計較租金、殺價的都不是好房客，但蔡志雄卻認為，這些會斤斤計較租金的租客，是代表他們真的想要租房子，在惦惦自己的口袋能不能負擔，不過反觀繳交租金很爽快的人很有可能付完2個月租金、押金，拿到鑰匙就開始賴皮不見人影，「難怪他不想殺價」。 再者，職場上最不被歡迎的媽寶，卻是房東的最愛？蔡志雄表示，「出淤泥而不染」，在父母的關心下，不僅房租不會拖欠，屋況也不會被惡意破壞。蔡志雄也建議，房東在挑選房客，觀察的時間不是在帶看屋的那一天，其實應該從租客打電話詢問時就應該開始觀察，可以先從詢問職業開始，再來就是有沒有守時觀念，因為這代表著往後會不會拖欠租金不繳交。 房仲業者徐佳馨也在工商時報中表示，現在網路租屋平台盛行，但其實透過網路的平台租屋、出租，都跟以前大家看著貼在燈柱上的紅單找房一樣，都會有風險存在，還是要小心謹慎，才不會吃虧。

原文網址: 嚴選房客有撇步　包租公居然最愛兩種「地雷」族 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/82590194935.html

台灣進入高齡化社會，退休規畫成為國人關心的重要議題之一。根據投信業者最新調查顯示，兩岸投資人預估退休後每月花費平均約2.5萬元，但理財策略卻大不同，台灣投資人喜好定存、房地產，而大陸投資人則偏愛股票、基金，突顯國人對退休後的花費和投資相對保守。

摩根資產管理針對兩岸投資人進行退休意向調查，在台灣抽樣調查全台1,069位20歲以上有投資經驗的台灣民眾，另針對中國北京、上海、廣州三地1,243位有投資經驗的民眾，以電話及街頭訪問方式完成調查。結果顯示，兩岸投資人的退休理財觀出現明顯差異。

根據房仲業者觀察，在全台6都當中，包括新北、桃園、台中、高雄、台南等5都，2015年住宅平均單價，皆呈現上漲，僅房市領頭羊台北市下滑0.8%，率先領跌，其中套房產品部分，跌幅甚至高達13.3%。

太平洋房屋統計資料顯示， 2015年到2月上半月為止（內政部實價登錄資料），新北市住宅平均單價，較2014年同期上漲4.2%；桃園市上漲5.2%；台中市上漲2.8%；台南市上漲7.1%；高雄市上漲10.0%；僅台北市下跌0.8%。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，政府持續控管房市，祭出調整房屋稅持有稅基、下修豪宅門檻等政策，提高了房地產持有成本，加上未來又有房地合一稅制，導致市場資金開始轉向，投資風氣最盛的台北市套房首當其衝，由於不符居住需求，又有貸款限制，即使擁有低總價優勢，也難逃房價下修命運。

“也許沒有直接証據，至少有一些線索”，近日美國司法部門和美國商品期貨交易委員會（CFTC）再次啟動對國際大型投行可能操縱國際金屬交易市場的調查， 豐業銀行、巴克萊集團、瑞士信貸集團、德意志銀行、高盛集團、摩根大通、法國興業銀行、標准銀行集團和瑞士銀行都在被調查之列。

職業起點從華爾街開始、現在投身國內第三方理財機構的程曦（化名）在一次私人會面中，當《國際金融報》記者問及國際投行操縱金價的可能性之時，這樣答道：“是否操縱金價，根本不是一個問題，答案百分之百是肯定的，就看相關部門能調查到什麼程度。”

對於大型投行操縱金價的調查，英國、德國、瑞士等國相關監管機構先前都有行動，最終都不了了之。

不知道你有沒有想過，你現在所從事的工作未來會不會消失？

近十年來，隨著科技的發展日新月異，從電腦時代變成了網路時代，很快地又邁向了物聯網時代，連曾經叱吒一時的手機王國諾基亞，都從市場消失了，能想像現在從事的工作會永遠存在嗎？當然不可能。

台北市房屋持有稅大增，讓許多富人都很有感。富邦金控副董事長蔡明興昨天指出，據他了解，台北市房屋稅調高後，有些地段的房屋稅可能會增加十倍，持有人一年要多繳幾百萬元。他覺得，台北市房屋稅「有點調太高了」。

台北市「囤屋族」下月（五月）繳稅時，將發現房屋稅大幅提高。主因台北市前副市長張金鶚任內，推動對北市總價八千萬以上，或單價百萬以上且超過八十 坪的高總價房屋課徵「豪宅稅」，並調高持有三房以上的稅率；台北市長柯文哲即預告，今年很多台北市民收到房屋稅稅單時「會很有感」。