懂得怎麼與銀行打交道、懂得投資邏輯之後，再來要讓大家知道怎麼挑房子。買房最重要的關鍵，就是選點，而選點最大的原則就是「人潮即錢潮」，往人多的地方找，準沒錯！

但是就算知道「人潮即錢潮」，選點依舊有很多大家容易忽略，或者壓根不知道的「眉角」，以下五點就要告訴你，前往哪幾種「人多的地方」，可以讓你買到會賺錢的房子！如果你選的點，這五個點都符合了，當然很好，要不然至少也要符合兩項，才能立於不敗之地喔！

祕訣１：火車站，自強號停靠的站就對了！

台灣房市已經走了十多年的多頭，從去年開始才出現停滯狀況，儘管建商、屋主房價高高掛，都想趁下滑有限的高點多賣些好價錢，但被地產界譏為「房市地雷區」的推案熱區，已經從「林三新」轉變成更大範圍的「新淡八中竹」，降價廣告也越做越誘人，總是讓自住客漸忍不住想要進場撿便宜，但財訊傳媒董事長謝金河示警，房地產是下一個全球修正的標的。

低利率、氾濫的資金狂炒之下，台灣房地產從SARS之後走了10多年的大多頭，終於在央行限制貸款成數、奢侈稅出爐以及推動房地合一等緊縮政策陸續出爐後，房市從投資客最多的區域開始有了微妙的變化，雖然建商房仲喊多仍大有人在，不過房市降溫訊號陸續浮現，現在端視買方到底選擇認同跌就「撿便宜」，還是看成「落下刀子」先躲開。

財訊傳媒董事長謝金河日前在談及黃金近期跌勢時強調，近期不只黃金，還有白金、白銀也同步掉入新低價，稀有金屬連番破底，意味著美國將要升息，在強勢美元來臨時，過去保保值性的資產角色轉變，除了提醒想要「黃金撈底」投資人小心可能面臨「黃金一沉不起的年代」外，還特別提醒投資人「房地產是下一個全球要修正的標的。」

政府推動房地合一政策朝令夕改，雖然5月13日行政院版已拍版，仍須待立法院審議，以政策穩定來說，可謂為好事一椿，但全台房價盤整態勢不改，消費者買屋決心亦受緩跌趨勢影響，無形中波及房地產業者。

政府打房除影響業者外，也使民眾購屋猶豫期拉長，房產交易創2002年來最低紀錄，以2014年全台建物買賣移轉棟數僅32萬598棟來看，2015年全年買賣移轉棟數恐再下滑至30萬棟。

倘房市再無起色，將會見到小型建商、仲介業者面臨倒閉危機。日前已耳聞有五、六家小型建商被銀行拒絕往來，近期受到拒絕的建商略有增加趨勢，執政者更應重視留意。

若房市交易持續疲軟，資金周轉不靈的建商恐將面臨財務危機，甚至被銀行列為拒絕往來戶，在這敏感時機中，建議自住客避免觸碰預售屋產品，免得遇到市場反轉，影響購屋權益。

文．莊孟翰(顏瓊真整理)

Q : 汐止朱小姐問：報載最近雙北市有高達21件高CP值的複層式樓板規劃的預售屋及新成屋產品，廣告DM不是標榜「客廳挑高3米！」就是「4米2小套房！」，聽說這類產品因深具想像空間及加蓋空間的高效坪，吸引不少購屋者青睞，請問，如欲選購此類產品，應注意哪些事項？

A : 早期有不少這類「複層式挑高」產品在市場受到消費者青睞，不僅主管機關傷腦筋，甚至還為購買者捏把冷汗！

近年台灣房市低迷，不少人紛紛改往海外置產，其中最早引吸投資客目光的國家正是日本。不過，專家也提醒，日本置產有重稅、貶值、投報率下跌的問題，再加上空屋率不斷攀升，現在進場恐怕會有套牢的風險。

現在有意前往日本投資的民眾，無非就是看好日幣貶值，再加上2020東京奧運的到來，重大建設將陸續啟動，可望為房市注入一股強心針。但投資畢竟不是「穩賺不賠」，仍有幾點風險需要留意。 首先，日本人口老化速度加劇，根據彭博資訊報導，日本全國多處在20年內恐淪為「鬼城」。野村總合研究所則指出，目前日本空屋已超過800萬戶，預測2033年將激增為2150萬戶，相當是全日本餘屋量的1/3，對日本房市是一大警訊。 另外，根據永慶房屋統計，東京總人口數為3426萬人，跟台灣差不多，但日本2014年的中古屋交易量僅4.5萬戶，交易頻率連台灣的1/5都不到，永慶房產集團總經理葉凌棋就指出，現在搶著進日本市場的民眾，未來出場恐不易。 儘管日本和其他東南亞國家相比，經濟、國情相對穩定，奧運的確也可能帶動房價上漲，但除了賣房可能會賠上匯差外，投資客帥過頭也在臉書提醒，日本5年內買賣獲利得課35％的稅，5年以上15％，所以日本只能放長出租，最好是10年以上，再加上出租投報率一直下跌，以後若碰到市場反轉、脫手不易，有時屋主還必須親自去一趟日本，也很麻煩。

文／Sway 冷清的市場，下墜的刀子不要硬接，五種在轉售市場打廣告熱騰騰、但少人願意接受的房地產品，你要小心別碰，不然一定高住套房，打趴在地上。

預售屋

台灣半世紀以來最大的不動產稅制改革房地合一稅，將在2016年元旦正式上路，此舉也宣告，長達13年的房市大多頭時代終結。不過，下半年壓抑許久的遞延性買盤可望回流；另贈與節稅潮、搶短獲利了結換手潮、投機客解套潮等五大趨勢，將讓房市出現洗牌。

台北市商業會理事長王應傑、台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘、住展雜誌企研室經理何世昌、高力國際董事李日寶分析，房地合一實價課稅實施後，今後房市將出現五大趨勢。

房價高，買房大不易，不過一位畢業才3年的25歲大男生，找金主投資七間房改裝成30間套房，他不是靠家人幫忙，而是自己寫企劃書，找資金、找房子，慢慢累積，他透露投資秘訣，就是專挑乏人問津的房子，重新裝潢後出租，價差才會大，短短5年間，扣掉生活支出，光是存款已經累積300萬。

募資買屋達人羅右宸：「基本上這一塊空地，將來有可能會蓋房子，有可能會發展。」看地理位置，看房屋外觀，乍看外表，他跟一般年輕人沒什麼不同，羅右宸大學畢業才3年，卻成了買屋租屋達人，任何一張廣告單都不放過，他每天看屋，至今已經看過2千間，他大三時候就找人募資，買了第一間房，隔年轉手賺94萬，3年後有了22間套房，如今有30間，不過這些套房是用七間房隔出來的，全都不在他的名下。

政府頻打房，導致不少資金流向海外，讓人不禁納悶，海外置產真的那麼好賺嗎?有達人指出，海外買房有7字箴言，就是「價低、點好、投報高」，其中，又以投資日本為首選。對此，房市專家Sway表示，海外投資風險多，千萬別被這些話術給騙了!

長富國際地產市場研究部最新調研統計指出，今年Q1的海外房地產投資金額約150億元，比去年同期的110億元，增加4成左右。 海外房地產投資達人李奇嶽在東森財經台節目《57新聞王》表示，「價低、點好、投報高」是在海外購屋的三大指標。他指出，日本投資就是首選，因為實際坪數「多少就是多少」，雨遮、陽台、電梯間等等都不用錢，房市交易非常透明，購屋人大可放心。 他也以新宿鬧區的小套房「新宿御苑」為例，2010年時以新台幣350萬元左右買下，現在租金可以租到新台幣2萬多元，投資報酬率超過8%，明顯高於台灣不少。 不過，Sway卻在《57新聞王》中回應，日本的持有稅、管理費都非常貴，日本人也只會向日本人租房、買房，馬來西亞亦然，最後房子只能在台灣人之間流竄。他也透過臉書提醒，尤其是柬普寨，有9成都會出狀況，風險不可小覷。

（中央社記者韋樞台北27日電）日幣貶值，財政部長呼籲不要接天上掉下來的刀，但預估不少國人仍對日本置產興緻高昂。房仲表示，目前正值申報日本房地產持有稅期間，赴日置產一定要先了解清楚各式稅制。

日本今年首季GDP年增2.4%，連兩季上揚，創近一年來最佳表現；根據「週刊東洋經濟」最新報導，首季日本的不動產投資金額高達日幣1兆5400萬元，年增23%，且日圓匯率近日跌到近17年新低，不少人認為現在赴日置產正是時候。

日本信義房屋表示，2014年外資購買日本不動產總額超過日幣1.1兆元，創歷史新高，更加吸引全球投資人聚焦日本房市，因東京具戰略特區發展優勢，也提升外資法人對飯店等大型複合設施的投資意願，東京的房市投資熱潮持續中。

租屋能節稅嗎？答案是肯定的。不管是房客申報租金抵扣所得稅，或房東申報租賃所得，都能用以下辦法在守法報稅之餘，讓荷包更省。

房客申報結算綜合所得稅的列舉扣除額項目，就包含扣除房屋租金支出，每戶以12萬元為限，全年房租支出在12萬元以下者，按實際支出金額扣除。不過須注意，房租支出與自用住宅的購屋貸款利息，只能擇一申報扣除額，建議精打細算後擇優申報。 申報時該用標準扣除額或是列舉扣除額比較省稅？崔媽媽基金會建議，看看當年度所支付的醫藥費、保險費、房租支出（或自用住宅購屋貸款利息支出）、捐贈及災害等金額總和，對照標準扣除額額度，如果超過最好採用列舉扣除，前提是平常要妥善保存相關單據。 如何申報租賃所得同時節稅，是房東的重要課題。首先，妥善保存證明文件，將有助提高扣除金額，崔媽媽基金會指出，若房東未出具任何證明，一律以當年度房租收入43％列為必要費用，但土地出租收入僅能扣除當年度的地價稅，不可扣除43％必要費用；另一種是採用列舉扣除，必須對因租賃而發生的合理、必要費用，逐項提出證明，例如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費等，可先試算可扣除額，擇優採用。 不僅如此，房東收取的押金也有助節稅，依據所得稅法規定，財產出租如有收取押金，要把該款項照郵局一年期定存利率計算租賃所得，如果能證明這項租金孳息的用途，且已將其運用產生的所得申報，就不必申報租賃所得，房東可依此減去租賃所得的必要費用。

房地合一課稅行政院版本出爐，房仲公會全聯會榮譽理事長、吉家網不動產董事長李同榮指出，新制若課稅過重，就可能會有個人藉法人登記，繳交17%的營所稅，來大玩逃漏稅，更何況在市場走軟的情況下，課稅更是難上加難。

對於新版本，李同榮表示，短短不到1年的時間，房地合一稅改前後已經有10個版本，最新版本任由業者丶學者丶立委丶政客丶民粹相互較勁，完全依照風向搖擺不定，小巿民不禁要問：房地合一稅改不斷的朝令夕改，鐘擺不定的多重版本，到底何時能了？

兩位IC設計工程師許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。他們分別領了18年跟9年的死薪水，沒有富爸爸給的大片土地，靠著勤奮努力，終於找到破解土地買賣的密碼。

跟著重大建設走，5年財富翻20倍

春假前後，臉書好友紛紛用日本各地「櫻吹雪」的美照洗版，赴日旅遊已成為最受歡迎的全民休閒活動。尤其2012年安倍三箭首先以日圓貶值為號召，等於一舉壯大外幣的購買力，各種主題旅遊更是絡繹於途。根據日本國家旅遊局的統計，去年訪日遊客人數，台灣領先各國，貢獻最多。但旅遊、消費之外，赴日購屋置產是否是個好選擇，值得商榷。

鼓吹投資日本房產市場的人，多半訴求文化親近、租金投報高而穩定、建設到位、治安良好，而安倍新政及2020年東京奧運更有讓日本脫離「失落的20年」之態勢。加以台灣房價來到歷史高點，但日本房價卻處於20年低點，頗有「居高思危」、「逢低買進」的對比。然而，從來沒有人願意把完整的市場圖像說明白，更沒有人從動態的角度來談投資的風險，這種報喜不報憂的做法，恐怕快紙包不住火。

評估任何投資行為都須以理性數字為基礎，以成交量變化來看，台灣這兩年固然陷入谷底，而日本雖有2020東京奧運造勢，但成交狀況卻出人意外地黯淡。根據日本國土交通省統計，日本全國去年新屋成交量為8.3萬戶，較前年衰退21.0%，且為2009年金融海嘯後新低，甚至不到1994年18.8萬的一半，並沒有消費稅刺激或奧運商機帶來的興奮感。另外，根據財團法人東日本不動產流通機構統計，東京首都圈中古屋（含住宅大樓及透天別墅）去年成交4.5萬戶，也年減7.5%。所謂的市場榮景，恐怕是兩岸三地華人一頭熱。

最近一篇「29歲美女部落客擁有六間房」的新聞，被網友傳為「神話」，也讓「張辰瑜」的名字頓時成了熱門關鍵字，然而張辰瑜在接受《好房News》專訪時透露，那是媒體計算時的誤解，因為她在新竹有兩間房，其中一間是老公寓改成五間套房，所以才會有六間房的說法，另外她最近又在高雄買下一間預售屋，因此嚴格來說，她現在共有三間房！

不過對許多29歲的人來說，能擁有三間房的確是個「神話」，到底她是如何辦到的呢？張辰瑜說：「我會存下第一桶金，都是因為負債的緣故！」當初她大學畢業時身上還扛著60萬的助學貸款要還，她算了算，以她設計科系畢業，出去當設計助理月薪不到二萬元，加上每月房租與生活開銷，至少要花10年才還得完。 為了不想過負債人生，她開始一天打四份工，包括白天在藥房當工讀生、經營兩性部落格、幫朋友做網路行銷，還有當出版社特約編輯，終於在半年內還清了助學貸款。後來，因為她以暱稱「薇薇」經營的兩性部落格突破2500萬人次，讓她發覺網路行銷的可行性，並自創品牌商品，透過網路經營獲利，讓她在25歲存下第一桶金，買下了人生第一間房。 因為在新竹讀大學，所以第一間房買在新竹市區附近，四年前以400萬買下20多坪的大樓，兩房一廳格局，並以月租一萬五千元租出去。而她自己則是向朋友租屋，月租6000元租下三層樓透天，又把其中一間房以4500元租出去，等於一個月只付1500元房租，而且包水電，超級划算！

想要有源源不絕的租客，除了選擇地段佳的物件，房屋內部也是必勝關鍵之一！包租公律師蔡志雄就說，房屋出租勢必要經過適度的布置及美化，無須過度奢華，只要營造出舒適溫馨的氛圍，便可擄獲房客的心。

1. 裝修自己來　系統家具壓成本 蔡志雄接受《蘋果日報》採訪時表示，找室內設計師裝修房屋所費不貲，而且工期也長，與其如此，他建議民眾可自行前往大型家具用品店，購買系統家具，便宜又好看，若要壓低出租投資成本，簡單的裝修和布置，還是自己動手DIY最划算。

2. 創造更多收納空間　掀床、多合一家具是首選 房市專家邱愛莉說，套房使用空間小，若能在有限空間內創造出更多使用空間，想必很難有房客不心動，他建議房東可以購買收納性強及多功能合一的家具，例如兼具床鋪和收納功能的掀床，或是將電腦桌及餐桌合併在一起的桌子。

國內房市反轉態勢越來越明顯，不過卻有業者、投資客現在還公開鼓勵民眾將資金投入房市，宣稱有技巧、有方法可以賺大錢。但是房價這麼高、貸款不容易，加上稅務問題重重圍住，現在有人找你想從房市賺錢，要不是傻子就是大騙子！
國內房市高點反轉似乎已經確立，實際上現在市場也已經沒有多空之爭了，因為連多頭總司令都變成空頭總司令了！顯示這波長達10年以上的多頭房市已宣告結束，過去隨便買隨便賺的時代也一去不回。 可是直到現在不論是在虛擬網路，或是實體通路上卻還是到處可見，某些業者及投資客大力鼓吹號召上一些房市投資課程，並進而誘使實際砸錢投資，漫天保證有多少多少的獲利空間，期間當然也教授一些自稱的撇步或技巧，讓人相信可以輕鬆的賺取租金報酬或是轉售的價差！ 稍稍回顧一下，過去國內房市為什麼讓很多投入的人都賺到錢呢？第一是房價低，因為價低，所以將自有資金或是銀行資金投入房市，租金報酬率都比定存高很多，對於保守的投資人是穩當的投資；第二是房價持續上漲，因此只要有自備款的人都可輕鬆的賺到轉售的價差，不管是中古屋加工轉售之價差，或是預售屋換約、紅單轉售的價差都很迷人。 但是現在的時空環境不一樣了，第一、各地方房價都來到歷史高點（除非有人真的跳樓大拍賣），現在即使老子有錢想拿錢當包租公，已經是無利可圖了，因為分子（租金）太少了，但分母（房價）太高了，怎麼算怎麼不划算，還勉強能夠創造較高租金報酬的頂加或是分割套房，現在也如市場棄嬰，沒人敢要了！此外，各縣市若真的大舉供給社會宅，更不利這些保守型的包租公們。 第二、房價已經漲不動了，房價持續上漲，或是預期可再上漲，手上的中古屋或是預售屋加價才有人接手，若是大多數的人都看空房市，不再期待房價會上漲，這時還去買房子想加價賺價差的，不是太天真就是存心不良，太天真可視為是傻子一族，存心不良就屬反過頭來想騙你錢的騙子之流。 以中古屋來看，眼下的中古屋房價也不便宜，買下再裝修總價還是十分驚人，實務上很難脫手，非常幸運的賣得掉，馬上就碰到奢侈稅的問題，乖乖去繳稅，所有利潤都歸政府了。當然此時投資客可能會教你，運用人頭或是旁門左道避開奢侈稅，但是避得了一時避不了永遠，終還是會被抓到的，避稅、逃稅方法千萬條，最後還是難逃吐錢補稅一條！ 這波也有不少投客及民眾靠預售屋賺大錢，主要還是房價續漲，換約或是搶紅單都有人當下線接手，但是現在誰還傻傻的去買預售屋（除非自住），根本不會有人接手了，更遑論過去買預售屋或是搶紅單「當時」有賺到錢的人，最近這一陣子紛紛被查稅、追稅、補稅，想想當時的意氣風發，到處炫耀，現在則是啞吧吃黃連，有苦說不出！若是不幸買到台北市去年七月後完工的精華地段預售屋，那更是讓人甩不掉、吞不下！ 想想國內房價已經這麼高，沒有低基期高租金報酬率的優勢；房價漲不動，沒有再賺價差的想像空間；利率雖還處低檔，但已不容易再從銀行搬錢投資、高槓桿操作。 更大的問題是，現在購買房地產已經被重重稅負給綁住了，奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、加強版房屋稅及未來的房地合一稅，過去在台灣買房地產偏低持有成本、偏低交易成本、高節稅效益的時代已經過去了，現在別人告訴你賺房地的一些利頭，將來都有可能被千稅萬稅給吃掉，更糟糕的是，在那之前你的本金已經被一些騙子給吃掉了！
文／張欣民
原文網址: 找你投資房市不是傻子就是騙子　此時自住才是王道 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/17967294704

房價高居不下，越來越多人寧可租房也不願當房奴，但租屋者害怕遇到惡房東，同樣房東出租也怕遇到奧房客，該如何過濾、分辨好房客，包租公律師蔡志雄就以自己的經驗分享「最愛房客」秘笈表示，通常大家對於會計較房租，以及媽寶的房客最讓人避之唯恐不及，但他認為這才是最好的房客，不僅不用擔心會被拖欠租金，屋況也不會被惡意破壞。 包租公律師蔡志雄表示，想找優質型房客，其實可以從一般人認為的計較房租與媽寶類型的租客開始篩選。

同樣身為包租公的律師蔡志雄對於挑選房客有一套辦法，他在TVBS《地球黃金線》節目上表示，一般房東都認為會計較租金、殺價的都不是好房客，但蔡志雄卻認為，這些會斤斤計較租金的租客，是代表他們真的想要租房子，在惦惦自己的口袋能不能負擔，不過反觀繳交租金很爽快的人很有可能付完2個月租金、押金，拿到鑰匙就開始賴皮不見人影，「難怪他不想殺價」。 再者，職場上最不被歡迎的媽寶，卻是房東的最愛？蔡志雄表示，「出淤泥而不染」，在父母的關心下，不僅房租不會拖欠，屋況也不會被惡意破壞。蔡志雄也建議，房東在挑選房客，觀察的時間不是在帶看屋的那一天，其實應該從租客打電話詢問時就應該開始觀察，可以先從詢問職業開始，再來就是有沒有守時觀念，因為這代表著往後會不會拖欠租金不繳交。 房仲業者徐佳馨也在工商時報中表示，現在網路租屋平台盛行，但其實透過網路的平台租屋、出租，都跟以前大家看著貼在燈柱上的紅單找房一樣，都會有風險存在，還是要小心謹慎，才不會吃虧。

原文網址: 嚴選房客有撇步　包租公居然最愛兩種「地雷」族 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/82590194935.html

根據房仲業者觀察，在全台6都當中，包括新北、桃園、台中、高雄、台南等5都，2015年住宅平均單價，皆呈現上漲，僅房市領頭羊台北市下滑0.8%，率先領跌，其中套房產品部分，跌幅甚至高達13.3%。

太平洋房屋統計資料顯示， 2015年到2月上半月為止（內政部實價登錄資料），新北市住宅平均單價，較2014年同期上漲4.2%；桃園市上漲5.2%；台中市上漲2.8%；台南市上漲7.1%；高雄市上漲10.0%；僅台北市下跌0.8%。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，政府持續控管房市，祭出調整房屋稅持有稅基、下修豪宅門檻等政策，提高了房地產持有成本，加上未來又有房地合一稅制，導致市場資金開始轉向，投資風氣最盛的台北市套房首當其衝，由於不符居住需求，又有貸款限制，即使擁有低總價優勢，也難逃房價下修命運。

台北市房屋持有稅大增，讓許多富人都很有感。富邦金控副董事長蔡明興昨天指出，據他了解，台北市房屋稅調高後，有些地段的房屋稅可能會增加十倍，持有人一年要多繳幾百萬元。他覺得，台北市房屋稅「有點調太高了」。

台北市「囤屋族」下月（五月）繳稅時，將發現房屋稅大幅提高。主因台北市前副市長張金鶚任內，推動對北市總價八千萬以上，或單價百萬以上且超過八十 坪的高總價房屋課徵「豪宅稅」，並調高持有三房以上的稅率；台北市長柯文哲即預告，今年很多台北市民收到房屋稅稅單時「會很有感」。